Ganz unabhängig von weltwirtschaftlichen Umständen – Wohnraum benötigen wir immer. Dabei sorgt eine eigene, abbezahlte Immobilie für die nötige Sicherheit, um auch in schwierigen Zeiten sorgenfrei auf den Komfort der eigenen vier Wände setzen zu können.
Doch das eigene Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung sind für die meisten Menschen eine große Anschaffung, nicht selten die größte, die sie in ihrem Leben tätigen. Daher gilt es, genau abzuwägen: Was ist der beste Weg, um aus dem Mietverhältnis zu kommen? Lohnt es sich heute noch, ein eigenes Haus zu bauen, oder ist der Kauf einer Bestandsimmobilie sinnvoller?
Die große Frage: Die Finanzierung
Egal, ob gekauft oder selbst gebaut – eine eigene Immobilie ist zweifelsohne teuer. Ein eigenes Haus ist immer eine der größten Investitionen überhaupt, aber auch kleinere Eigentumswohnungen können, insbesondere im Stadtgebiet, sehr hohe Preise erzielen.
Die allerwenigsten Immobilien werden daher in einer Zahlung aus vorhandenen Ersparnissen gekauft. Irgendein Plan zur Finanzierung der Anschaffung muss also her, um die hohen Gesamtkosten zu stemmen.
Dabei sind Immobiliendarlehen die wichtigste Möglichkeit, die Summe für den Bau oder Kauf von Wohnraum Bereitzustellen – doch sollten keineswegs die einzigen Finanzierungsmittel sein. Ein sehr wichtiger Faktor ist insbesondere der Anteil des Eigenkapitals.
Je mehr Geld aus dem eigenen Ersparten beim Erstehen einer Immobilie eingebracht wird, desto niedriger fallen Kreditsumme und Zinsen für die Baufinanzierung von der Bank aus. Daher gilt im Prinzip die Regel: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Etwa zehn bis fünfzehn Prozent des Gesamtpreises werden häufig empfohlen.
Dazu kommen noch viele weitere Möglichkeiten, die dabei helfen, den Finanzierungsplan zu erleichtern – es macht also Sinn, sich möglichst umfassend zu informieren. Eine Grundschuld ist beispielsweise eine gute Option, um der Bank Sicherheit zu gewähren und somit bessere Konditionen zu erhalten. Teilweise wird diese auch vom Kreditinstitut verlangt, bevor das Darlehen überhaupt angeboten wird.
Weitere Möglichkeiten sind beispielsweise Fördermittel, die zur Unterstützung des Wohnungsbaus in Deutschland angeboten werden. Diese gibt es sowohl von staatlicher Seite, aber auch aus regionaler Hand wie etwa durch die Landes-Förderbank ISB in Rheinland-Pfalz. Meist geschieht dies über Tilgungszuschüsse – also Beträge, die im Rahmen von Darlehen zusätzlich zur Verfügung gestellt werden, jedoch nicht zurückgezahlt werden müssen.
Auch hier gibt es viele verschiedene Möglichkeiten, die sowohl für den Bau, als auch für den Kauf einer Immobilie angeboten werden. Die meisten Förderprogramme sind an bestimmte Voraussetzungen gebunden, wie etwa die Selbstnutzung der Wohnfläche, ein Minimum an Eigenkapital oder die Erfüllung bestimmter Energieeffizienz-Standards.
Schaffe, schaffe, Häusle baue
Immer mehr Menschen in Deutschland leben zur Miete. Die Eigentumsquote ist extrem niedrig und ist im europaweiten Vergleich die niedrigste – gut die Hälfte der verfügbaren Wohnungen stehen im Mietverhältnis. Das ist in etwa doppelt so viel als in den meisten anderen EU-Ländern.
Zusätzlich besteht hierzulande ein spürbarer Wohnraummangel, der sich noch über mehrere Jahre hinweg nicht zu bessern scheint. Damit gibt es also gleich drei Gründe, die dafürsprechen, sich selbst um den Bau eines Eigenheims zu bemühen:
- Aus dem Mietverhältnis entkommen: Wohnen zur Miete kostet auf lange Sicht viel Geld und bringt einige Nachteile wie etwa Rechtsstreits mit Vermietern mit sich. Wohneigentum schafft Unabhängigkeit, Sicherheit und ist gleichzeitig eine gute finanzielle Investition – beispielsweise für die Altersvorsorge.
- Eigenen Wohnraum selbst schaffen: Dank der Knappheit an bezahlbaren Wohnungen kann sich die Suche nach einem Zuhause lange hinziehen, insbesondere für Familien mit besonderen Ansprüchen. Anstatt zu hoffen, etwas Passendes zu finden, kann man es auch einfach selbst bauen.
- Dem Wohnraummangel entgegenwirken: Gleichzeitig ist es natürlich auch für den gesamten Immobilienmarkt nützlich, wenn mehr Wohnungen gebaut werden. Ein Haus für eine Partei mag nur ein Tropfen auf den heißen Stein sein, doch in ihrer Gesamtheit helfen private Bauvorhaben allemal, den Markt zu entspannen.
Ein weiterer Vorteil, den Bauherren haben: Sie können die Immobilie frei nach ihren eigenen Ansprüchen und Vorstellungen gestalten oder aussuchen. Entweder mit Hilfe eines Architekten, um eigene Ideen und Pläne eins zu eins umzusetzen, oder beispielsweise als Fertighaus, wo unzählige Varianten, teilweise sogar mit variablen Grundrissen, zur Verfügung stehen.
Außerdem ist so sichergestellt, dass man ein neues Haus auf dem aktuellsten Stand der Technik und ohne Altersschäden erhält. Besonders im Bereich der Energieeffizienz haben Neubauten mit Abstand die Nase vorn und lassen die meisten Bestandsimmobilien weit hinter sich. Doch es gibt natürlich auch Nachteile. Die hohen Kosten, die lange Wartezeit bis zum Einzug und die durchaus aufwendige Bürokratie, die beim Grundstückskauf und einem Bauvorhaben auf Privatpersonen zukommen, schrecken verständlicherweise viele ab.
Außerdem ist vielerorts die Auswahl an verfügbaren Baugrundstücken stark eingeschränkt – ob es sich aus praktischen Gründen lohnt, zu bauen, ist also stark vom Wohnort und den individuellen Voraussetzungen wie etwa Weg zur Arbeit, Erschließung oder umliegender Infrastruktur abhängig.
Fix und fertig: Wohnung oder Haus kaufen
Wer trotz der Freiheiten und Vorteile keinen eigenen Wohnungsbau in Erwägung zieht, hat natürlich noch die Option, einfach eine Bestandsimmobilie zu kaufen. Gegenüber einem Bauvorhaben gibt es hier zwar nicht die Möglichkeit, kompromisslos die eigenen Vorlieben im Detail umzusetzen.
Die Suche nach einer passenden Immobilie ist daher häufig mit Kompromissen und Entscheidungen verbunden. Doch außer bei sehr individuellen Wünschen ist es für gewöhnlich nicht allzu schwierig, ein Haus oder eine Wohnung zu finden, deren Größe und Raumverteilung den eigenen Vorstellungen entsprechen.
Wenn dieser Faktor nicht entscheidend ist, ist dank mehrerer Vorteile ein Kauf vielleicht sogar eindeutig die bessere Entscheidung. Das fängt schon bei den Gesamtkosten an. Da es sich nicht um eine vollständig neue Immobilie handelt, bei der auch Nebenkosten wie bürokratische Gebühren oder Bau- und Erschließungskosten mitgetragen werden müssen, ist ein Kauf in den meisten Fällen spürbar günstiger.
Außerdem erspart man sich die Strapazen, die häufig mit der langen Bauphase einher gehen. Zwar werden diese mit dem Aufwand der Wohnungssuche und Hausbesichtigungen ersetzt, doch bei diesen steht man für gewöhnlich nicht unter Zeitdruck und kann nach und nach entsprechend der eigenen Belastbarkeit vorangehen.
Sobald ein passendes Objekt gefunden wurde, ist die Abwicklung um ein Vielfaches schneller, als ein Haus Marke Eigenbau. Außerdem sind, sobald der Kaufvertrag bereit ist, Verzögerungen sehr unwahrscheinlich. Auf einer Baustelle können sich jedoch durch verschiedene Probleme oder Zwischenfälle die angedachten Termine mehrmals spürbar verschieben.
Die Entscheidung: Kaufen oder Bauen?
In einer Zeit, in der verfügbarer Wohnraum immer seltener und Mietkosten immer teurer werden, ist es eine sehr gute Idee, wenn die finanzielle Möglichkeit besteht, Wohneigentum zu erstehen. Egal, ob selbst gebaut oder eine Immobilie zum Kauf gesucht wird – das Ergebnis ist das gleiche.
Doch bestehen die oben beschrieben Unterschiede und noch einige weitere, die es zu einer Entscheidung machen, die man bewusst für den jeweiligen Einzelfall abwägen muss. Da beide Varianten eigene Vor- aber auch Nachteile haben, gibt es keine pauschale Antwort. Jeder muss anhand einiger Punkte selbst überlegen, ob eine Baustelle oder ein Kaufvertrag die bessere Option ist:
- Budget: Sowohl die Arbeits- und Materialkosten, als auch Nebenkosten machen einen Hausbau spürbar teurer. Dadurch besitzt man jedoch eine brandneue Immobilie, die die höchstmögliche Lebenserwartung bis zu den nächsten Sanierungsarbeiten hat. Etwas ältere Immobilien zu kaufen kann spürbar günstiger sein.
- Zeit: Ein Haus zu bauen ist nicht nur teuer, sondern auch zeitaufwändig. Auch die Zeit, die während der Bauphase aktiv zur Eigenleistung oder Überwachung investiert werden muss, ist beträchtlich. Ein Hauskauf geht im Vergleich schon fast nebenbei vonstatten und wesentlich schneller.
- Eigene Ansprüche: Neueste Haustechnik und exakte Wünsche bezüglich der Gestaltungsfreiheit können zu 100 Prozent nur mit einem Neubau umgesetzt werden. Wer kein Problem mit Kompromissen hat, kommt mit einem Bestandsgebäude günstiger davon.
- Ort: Je nach Stadt oder Region können bezugsfertige Gebäude oder verfügbare Baugrundstücke besser oder schlechter verfügbar sein. Wer beispielsweise durch den Arbeitsweg an einen bestimmten Umkreis gebunden ist, hat daher eventuell nicht die Entscheidungsfreiheit.