Immobilien sind seit Jeher eine begehrte Kapitalanlage. Der erste Schritt ist meist das Eigenheim, doch wer mehr Kapital investieren kann, entschließt sich häufig dazu, ein Haus oder eine Wohnung zur Vermietung zu erwerben. Das Ziel: Ein verlässlicher monatlicher Geldeingang durch die Mieteinnahmen. Wer jedoch annimmt, das Vermieten von Eigentum sei immer ein lukratives Geschäft, irrt. Doch wie stellt man fest, ob sich der Erwerb von Wohneigentum zum Vermieten im Einzelfall lohnt?
Diese Vorteile ergeben sich aus dem Vermieten einer Immobilie?
Erbt man ein Haus oder eine Wohnung, ergibt sich durch die Vermietung ein eindeutiges Finanzplus. Wer jedoch zunächst in eine Immobilie investieren muss, finanziert diese in der Regel. In diesem Fall decken die Mieteinnahmen im besten Fall die Kosten, die für die Tilgung des Kredits anfallen.
Auch in diesem Fall ist die Vermietung sinnvoll, denn man kann in eine Immobilie investieren, ohne die Kosten für den Kredit selbst stemmen zu müssen. Die Mieteinnahmen werden somit zum durchlaufenden Posten. Dennoch können auch für einen Vermieter Aufwendungen entstehen – meist sogar schon vor der Vermietung.
Das benötigt man zum Vermieten einer Immobilie
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gilt es zu prüfen, ob Modernisierungsarbeiten anfallen. Ist das der Fall, lohnt es sich meist, diese Arbeiten noch vor der Mietersuche durchführen zu lassen. Je moderner die Wohneinheit, desto höher ist nämlich in der Regel auch ihr Marktwert. So können Vermieter von Anfang an eine angemessene Miete verlangen, während Mieterhöhungen während eines bestehenden Mietverhältnisses oft schwerer umzusetzen sind.
Eine moderne Heizungsanlage kann beispielsweise zur Reduktion der Nebenkosten für die Wohneinheit beitragen. Für Vermieter ergibt sich daraus kein Nachteil, weil es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt, deren Senkung keine Verluste für den Vermieter bedeuten – im Gegenteil:
Die Aussicht auf niedrige Nebenkosten ist für viele Personen auf Wohnungssuche ein wichtiges Entscheidungskriterium. Vermieter sollten bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung dennoch immer auf maximale Transparenz und Korrektheit achten – eine übersichtliche Nebenkostenabrechnung Vorlage hilft dabei. Doch es gibt noch weitere Dinge, die einem Vermieter einer Immobilie erleichtern können: Dazu zählt – je nach Objekt zwischen 60 € und 600 € -, aber auch ein professioneller Grundriss der Wohneinheit. Dieser liegt im besten Fall schon beim Kauf vor, sollte jedoch bei Umbaumaßnahmen unbedingt angepasst werden. Auch über die Ausformulierung des Mietvertrages sollte man sich frühzeitig Gedanken machen: Im Internet und im Schreibwarenhandel gibt es individuell anpassbare Musterverträge. Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, kann den Vertrag aber auch von Anwalt aufsetzen lassen.
Für die Mietersuche sollten angehende Vermieter außerdem eine Vorlage für die Mieterselbstauskunft bereithalten. Wer Haus oder Wohnung inserieren möchte, sollte zudem auch hochwertige Fotos der Immobilie achten, um passende Interessenten anzusprechen. Bei der Kalkulation des Mietpreises sollte man sich am Mietspiegel orientieren.
Diese Dinge kann man steuerlich geltend machen
Wer eine Immobilie vermieten möchte, sollte sich im Klaren darüber sein, dass die Mieteinnahmen zu versteuern sind. Dies kann dazu führen, dass sich der allgemeine Steuersatz erhöht, weil das Gesamtjahreseinkommen natürlich ansteigt. Die Versteuerung ist nicht nötig, wenn der Jahresfreibetrag nicht überschritten wurde.
Den Posten „Steuer“ sollte man also auf jeden Fall auf dem Schirm haben und entsprechende Rücklagen bilden. Vor allem im zweiten Jahr entsteht dadurch nämlich eine hohe Belastung, weil Nachzahlung für Jahr 1 und Vorauszahlung für Jahr 2 aufeinandertreffen. Glücklicherweise gibt es aber auch einige Aufwendungen, welche Vermieter bei der Steuer geltend machen können. Dazu zählen Maklerprovisionen, Darlehenszinsen für die Objektfinanzierung, Grundsteuer, Handwerkerrechnungen sowie Kosten für Steuerberater oder Anwalt.
Ist das Vermieten einer Immobilie lukrativ?
Wie lukrativ das Vermieten einer Immobilie letztlich wirklich ist, kann man pauschal nicht beantworten. Für viele Vermieter, die eine Mietimmobilie zunächst bei der Bank abbezahlen müssen, wird die Vermietung meist zum Nullsummenspiel. Problematisch kann das werden, wenn es zu einem Mietausfall oder zu einem Leerstand kommt. Es lohnt sich daher, eine entsprechende Versicherung abzuschließen – auch diese kann als Werbungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden.
Grundsätzlich gilt: Wer gut kalkuliert und in eine vielversprechende Immobilie in guter Lage investiert, kann von der Vermietung auf jeden Fall finanziell profitieren – sofern gut kalkuliert wird.